Віктор Глєба
Член президентської ради Національного союзу архітекторів України.

Почему Киев остановился в своём развитии?

Ключевым, конечно, является отсутствие финансовых средств на реализацию «портфельных» проектов. Но в первую очередь это связано не с финансово-экономическим кризисом (до него Киеву в вопросе притока иностранных инвестиций особо похвастаться тоже было не чем), а с тотальной зависимостью киевской власти от бизнеса, который строит только на частной и арендованной земле.

Почему развитие города так сильно зависит от частного капитала? Ответ — системные ошибки в сфере государственного управления. Развал «советской науки градостроительства» и переход к дикому капитализму привёл к хаотичному самовольному захвату земель, без учёта законов развития и принципов планирования территории, а также нивелированию контроля государства (в лице городской администрации) за соблюдением норм и правил в строительстве.

Вся страна отказалась от прошлого плановой экономики, но не достигла будущего капиталистического регулирования бизнеса. Мы оказались в такой ситуации из-за развала в 2003 году Госстроя Украины и укрепления позиций Госкомзема. Это привело к тому, что вначале выдавалась раскройная карта земельных участков (передача земли в частную собственность и аренду), а уж потом новые хозяева участков пытались вогнать в эту землю как можно больше квадратных метров полезной площади объекта при помощи согласований с органами архитектуры. Яркими примерами этого стремления были попытки «впихнуть» высотные объекты на малой территории возле Сенного рынка (разрушенного казахскими инвесторами), на Европейской площади (гостиница «Днепр»), на левобережной кромке р. Днепр (от Никольской Слободки до Троещины в 40 метрах от уреза воды) и других территориях. Результат налицо — территории не освоены, развития инфраструктуры не происходит.

Всем понятно, что для инвестора главное прибыль. Но и государственное регулирование должно работать — отстаивать социальные объекты строительства в качестве «нагрузки» для рентабельных коммерческих строек. Так планируют развитие городов высокоразвитые общества.
Сбалансированный подход в определении интересов города (как социально-экономической структуры) и бизнеса (финансово-экономической системы) преобладает в столицах ЕС и США. Столица Украины, к сожалению, с 2006 по 2010 год была отдана на продажу, как бренд, и потому многие «купились» на подогретый рынок недвижимости в период «распродажи города» молодой красивой командой Дениса. Басса. Фактор риска учтен не был. Кроме того, землеотводы и проектные документы на строительство в подавляющем большинстве случаев были оформлены с нарушением норм действующего законодательства и финансово-кредитной дисциплины, что и послужило сегодня поводом для пересмотра многих принятых ранее решений и, как результат, для замораживания капитальных активов в период «передела рынка».

А масштабных градостроительных проектов, разработанных за годы независимости и оставшихся на бумаге, было немало. Стратегическими для развития города были, например, проекты трёх высотных бизнес- и административных центров.

Первый из них разрабатывался творческой группой президента НСАУ Игоря Шпары ещё в 90-е годы. На завершении оси улиц Красноармейской и Горького предполагалось строительство крупнейшего в Украине комплекса — так называемой Лыбедь-Плазы. Основной комплекс делового центра из 5 небоскрёбов (высотой 120–170 м.) и гостиницы над карьерным озером должны были быть возведены на месте, где сейчас строится Кафедральный собор УПЦ (МП). Круглая композиция высотных акцентов поддерживалась проектами застройки территорий троллейбусного депо и хладокомбината. Кроме того, реконструкция транспортной развязки и прокладка метрополитена создавали бы тут мощный градостроительный экономический узел.

Вторая группа центров притяжения капитала должна была находиться на Теличке (на месте промзоны возле Южного моста). Там ещё в 2003 году начинали проектировать торгово-офисный центр студенты Гарвардского университета под предводительством Льва Парцхаладзе и патронатом Александра Омельченко. Проект был добротным и предполагал очищение территории от промышленных предприятий, создание мощного транспортного узла и постепенное освоение правобережной кромки Днепра с устройством закрытого автотранспортного тоннеля вдоль всей набережной.

Третий административно-деловой центр (сюда планировалось перенести органы власти) – это, конечно же, «Киев-Сити» на Рыбальском п-ве, который был разработан творческой группой под предводительством архитектора Куровского еще в 2005 году. Предложенный по аналогии с Лужковским «Москва-сити», этот проект широко рекламировался бывшим президентом В. Ющенко, который плавал с эскортом катеров вдоль и поперёк Днепра, создавая волну интереса. В интернете можно найти красивые картинки футорологических строений и диковинных домов киевского «сити», очень похожих, кстати, на работы известных архитектурных мастерских по застройке места падения «Близнецов» на Манхеттене.

Оба полуостровных проекта имели целью включить застройку набережной в процесс развития столицы. На Рыбальском полуострове планировали создать бизнес-центр, на Теличке – административный центр и между ними планировалась речная транспортная связь. Представьте, что все бизнесмены катерами едут к администраторам решать проблемы, не создавая пробок на дорогах. Фантастика! Аналогом такого проекта были Лондонские портовые районы – Докленд. Все хорошо, но вот методы проектирования, «девелопмент» и планировочные решения были далеки от европейских подходов госрегулирования градостроительной деятельности. Треугольник «Лыбедь – Теличка – Рыбальский» мог бы стать бизнес-каркасом города, но замысел зодчих перечеркнуло отсутствие крупных инвесторов и государственной поддержки.

И если до 2006 года еще были попытки реализации крупных градообразующих проектов, то с приходом «космического мэра» все сосредоточились лишь на переделке Генплана. Понимая, что этот документ не решает проблем развития, новая команда Попова разработала Стратегию развития города. Но ни в Генплане, ни в Стратегии не заложены механизмы реализации амбициозных планов. К тому же мы имеем ситуацию, когда резервных площадей, на которых можно возводить крупные объекты, у города уже нет. Как сказал С. Целовальник, новый генплан предполагает реализацию концепции «интровертивной» агломерации. У Киева остались только леса на западной, восточной и южной окраинах города. Вероятно, в ближайшем будущем они все же падут под натиском урбанистов.

Но иностранные инвесторы, на самом деле, нуждаются в первую очередь не в территориях, а в прозрачных и понятных правилах игры на проектном и строительном рынке. Вообще, создание рынков недвижимости, земли, проектирования, строительства — первоочередная задача регулирования бизнеса. Так называемые инвестиции с Кипра не решают проблему инвестиционного климата в столице. Это в основном капитал, выведенный ранее туда нашими олигархами. Он к нам и приходит в первую очередь. Но целью его владельцы ставят зачастую лишь приобретение новых землевладений.

Наша беда в том, что в сфере градостроительства сегодня нет рыночных отношений. Их не выстроили – и это показатель неэффективного госуправления. Имеются лишь олигополии административно-коммерческих отношений бизнеса и власти. А инвесторам-нерезидентам с реальными деньгами просто не удается сегодня пройти через шеренгу девелоперов местного разлива. Их тщетные попытки пробраться к реализации какого-нибудь проекта через все возможные бюрократические препоны, в конце концов, все равно заводят в тупик.

Поэтому в фундаментальной модернизации нуждается вся система управления в сфере планирования развития городов, а особенно столицы. Добавить к этому отсутствие у Киева градостроительной документации на актуализированной картографической подоснове с планом земельно-хозяйственного устройства, противоречия с выносом в натуру границ города, ослабление государственного контроля за соблюдением норм и правил в строительстве, несоответствие Стратегии и Генплана реальным угрозам и вызовам глобальной экономики – и картина становится полной. Красивая модель Генплана и прогнозы освоения территорий без градостроительного кадастра, опорного плана в реальной системе координат УСК-2000, напоминает, самолёт, стоящий в поле, но не способный взлететь из-за отсутствия бензина и некоторых необходимых блоков и систем. В такой ситуации мечтать о привлечении для реализации Стратегии развития Киева около 50 млрд евро частных инвестиций, наивно.

Поэтому, чтобы в Киев пришли необходимые для его развития финансовые ресурсы, нужно начинать с разработки новых управленческих моделей и программ регулирования интересов бизнеса и власти.

поділитися

(Жодного голосу)    96  

Також по темі